Simulateurs · Barèmes 2026
SCI à l'IR ou à l'IS : le comparatif chiffré
Renseignez votre situation : le simulateur compare l'impôt annuel, l'effet de l'amortissement, la fiscalité à la revente et vous donne le total sur votre durée de détention. Gratuit, sans inscription.
Sur 15 ans, revente comprise
Le régime IR est plus favorable d'environ 51 465 €
Impôts cumulés à l'IR
42 817 €
Impôts cumulés à l'IS (distribution)
94 282 €
Le « bon » choix dépend aussi de critères non chiffrés : besoin de revenus immédiats ou capitalisation, horizon de revente, transmission. Voir la lecture nuancée sous le simulateur.
Une année type à l'IR
Une année type à l'IS
À la revente, après 15 ans (390 000 €)
IR — plus-value des particuliers
IS — reprise des amortissements
C'est le grand écart classique : l'IS allège l'impôt chaque année, l'IR devient imbattable à la revente au-delà de 20 ans de détention.
Survolez le graphique pour lire les valeurs année par année.
Recevoir le détail de ce calcul
Le récapitulatif complet (hypothèses, détail ligne à ligne) vous est envoyé par e-mail — et vous serez prévenu du lancement de l'outil.
Hypothèses et limites du calcul
- Loyers et charges constants sur la durée (pas d'indexation).
- IR : revenus fonciers imposés à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux ; la CSG déductible (6,8 %) n'est pas prise en compte.
- IR : un déficit foncier éventuel est reporté sur les revenus fonciers suivants (l'imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 € n'est pas simulée).
- IS : amortissement linéaire moyen de 3 % sur 85 % de la valeur de l'immeuble (terrain non amortissable), conditions du taux réduit de 15 % supposées remplies.
- IS : la flat tax de 30 % s'applique chaque année au seul bénéfice distribuable (résultat comptable net d'IS) et, à la revente, au produit de cession distribué ; les déficits reportables et le boni de liquidation ne sont pas simulés.
- Revente : plus-value des particuliers avec forfaits (frais 7,5 %, travaux 15 % au-delà de 5 ans) côté IR ; reprise des amortissements côté IS.
Comment lire ce résultat ?
À l'IR, le résultat de la SCI est imposé chaque année entre les mains des associés à leur TMI, majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux — même si rien n'est distribué. En contrepartie, la revente bénéficie du régime des particuliers : abattements progressifs dès la 6ᵉ année, exonération d'impôt à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
À l'IS, l'amortissement de l'immeuble réduit fortement le résultat imposable pendant la détention — souvent proche de zéro tant que l'emprunt court. Mais à la revente, ces amortissements sont repris dans la plus-value imposable, et sortir l'argent de la société coûte 30 % de flat tax supplémentaires. C'est l'arbitrage fondamental : l'IS soulage la détention, l'IR récompense la patience.
Pour approfondir : notre guide IR ou IS, comment choisir, le détail de l'amortissement par composants et le vrai comparatif des plus-values.