L'amortissement est l'avantage fiscal central de la SCI à l'impôt sur les sociétés. Chaque année, vous déduisez de vos loyers une fraction du prix de votre immeuble, sans débourser un euro. Résultat : un bénéfice imposable souvent proche de zéro pendant toute la durée de l'emprunt, là où la même SCI à l'IR paierait de l'impôt sur la quasi-totalité de ses loyers nets.
Mais cet avantage obéit à des règles comptables précises : le terrain ne s'amortit jamais, l'immeuble doit être décomposé en composants avec des durées différentes, et chaque euro amorti sera repris à la revente dans le calcul de la plus-value. Un amortissement mal construit, c'est un risque en cas de contrôle fiscal — et de mauvaises surprises le jour de la vente.
Voici la méthode complète, illustrée sur un immeuble locatif de 300 000 €.
Pourquoi on amortit à l'IS — et jamais à l'IR
L'amortissement traduit comptablement l'usure d'un bien : un immeuble se dégrade, ses équipements vieillissent, et la comptabilité constate cette perte de valeur par une charge annuelle, la dotation aux amortissements.
En SCI soumise à l'IS, cette charge est déductible du résultat imposable, comme les intérêts d'emprunt ou la taxe foncière. C'est mécanique : la SCI à l'IS tient une comptabilité commerciale et applique les règles du plan comptable général (PCG), amortissement compris.
En SCI à l'IR, c'est l'inverse : pour la détermination du revenu foncier déclaré sur la 2072, l'amortissement de l'immeuble n'est jamais déductible. Le régime foncier ne connaît que les charges limitativement énumérées (intérêts, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, assurance, gestion). C'est l'une des différences structurantes entre les deux régimes, détaillée dans notre guide IR ou IS : comment choisir.
Le terrain ne s'amortit jamais
Un terrain ne s'use pas : il est donc non amortissable, sans exception. Or, quand vous achetez un immeuble 300 000 €, l'acte notarié mentionne rarement la part du terrain. Il faut donc ventiler le prix d'acquisition entre terrain et construction, et seule la construction constituera la base amortissable.
Les ordres de grandeur couramment retenus :
- 10 à 20 % du prix pour le terrain dans la plupart des villes moyennes et zones rurales ;
- sensiblement plus en zone tendue : à Paris ou dans les métropoles où le foncier est rare, la quote-part terrain peut dépasser 30 à 40 %, voire davantage dans les quartiers les plus chers.
L'administration fiscale est attentive à ce point : une quote-part terrain manifestement sous-évaluée (par exemple 5 % dans une grande ville) gonfle artificiellement les amortissements et peut être remise en cause. Appuyez-vous sur des éléments objectifs : valeur vénale des terrains comparables, données des fichiers fonciers, méthode par abattement de la valeur de reconstruction. En cas de doute sur un immeuble atypique, l'avis d'un professionnel se justifie.
La méthode par composants (PCG)
Depuis 2005, le PCG impose de décomposer les immeubles significatifs : chaque élément ayant une durée d'utilisation propre est amorti séparément. Un chauffage se remplace tous les 20 ans, pas la structure du bâtiment — leur amortissement doit refléter cet écart.
En pratique, quatre composants suffisent pour un immeuble locatif classique :
| Composant | Part indicative de la construction | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, fondations, murs porteurs) | 40 à 50 % | 50 à 80 ans |
| Façade, étanchéité, toiture | 15 à 25 % | 20 à 30 ans |
| Installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage, ascenseur) | 20 à 25 % | 15 à 25 ans |
| Agencements (cuisine, sanitaires, revêtements, cloisons) | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
Ces fourchettes sont des usages professionnels, à adapter à l'état réel du bien : un immeuble ancien dont l'électricité vient d'être refaite ne se décompose pas comme un immeuble neuf.
Cas pratique : immeuble de 300 000 €
Prenons une SCI familiale à l'IS : un immeuble locatif acquis 300 000 €, deux associés à 50/50, 15 600 € de loyers annuels, un emprunt de 240 000 € à 3,5 % sur 20 ans.
Étape 1 — ventilation terrain/construction. L'immeuble est situé dans une ville moyenne : la quote-part terrain est estimée à 15 %, soit 45 000 €. La base amortissable est donc de 255 000 €.
Étape 2 — décomposition et dotations.
| Composant | Part | Base | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 127 500 € | 75 ans | 1 700 € |
| Façade / étanchéité | 20 % | 51 000 € | 30 ans | 1 700 € |
| Installations techniques | 20 % | 51 000 € | 20 ans | 2 550 € |
| Agencements | 10 % | 25 500 € | 15 ans | 1 700 € |
| Total | 100 % | 255 000 € | — | 7 650 € |
La dotation annuelle ressort à 7 650 €, soit un taux moyen de 3 % de la base amortissable — l'ordre de grandeur habituel (7 000 à 8 000 € pour un immeuble de ce prix). À noter : les composants courts s'éteignent les premiers ; à partir de la 16e année, la dotation diminue (fin des agencements), sauf si leur remplacement crée un nouveau composant amortissable.
L'impact fiscal : un résultat souvent proche de zéro
Reprenons le compte de résultat simplifié de notre SCI la première année :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers | + 15 600 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | − 8 300 € |
| Taxe foncière | − 1 400 € |
| Assurance PNO | − 250 € |
| Autres charges | − 800 € |
| Résultat avant amortissement | + 4 850 € |
| Dotation aux amortissements | − 7 650 € |
| Résultat fiscal | − 2 800 € |
Sans amortissement, la SCI aurait payé environ 730 € d'IS (15 % de 4 850 €). Avec l'amortissement, elle est en déficit fiscal de 2 800 € : aucun impôt, et ce déficit se reporte en avant sur les bénéfices futurs, sans limite de durée. Pendant toute la phase d'emprunt, le cumul intérêts + amortissements neutralise l'essentiel des loyers : c'est l'argument massue de l'IS en phase de capitalisation.
L'amortissement n'est pas une sortie d'argent
Point essentiel pour un gérant non-comptable : la dotation aux amortissements est une charge purement comptable. Aucun euro ne sort du compte bancaire de la SCI. Dans notre exemple, la trésorerie encaisse bien 15 600 € de loyers et décaisse les charges réelles et les mensualités d'emprunt — le déficit fiscal de 2 800 € coexiste avec une trésorerie qui peut rester positive ou légèrement négative selon le capital remboursé.
C'est ce découplage entre résultat fiscal et trésorerie qui rend la SCI à l'IS si efficace pendant l'emprunt : vous capitalisez sans frottement fiscal, à condition de ne pas distribuer (les dividendes, eux, subiraient le PFU de 30 % chez les associés).
La contrepartie : la reprise des amortissements à la revente
L'amortissement n'est pas un cadeau, c'est un différé d'imposition. À la revente, la plus-value imposable de la SCI à l'IS se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins amortissements pratiqués), et non sur le prix d'achat.
Concrètement : si votre SCI revend l'immeuble 340 000 € après 15 ans, avec environ 115 000 € d'amortissements cumulés, la plus-value comptable n'est pas de 40 000 € mais de l'ordre de 155 000 €, taxée à l'IS au barème (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà) — sans aucun des abattements pour durée de détention dont bénéficie la SCI à l'IR. Le match complet est chiffré dans notre comparatif plus-value immobilière : IR vs IS. C'est aussi pourquoi le passage de l'IR à l'IS doit se décider en regardant l'horizon de revente, pas seulement l'impôt annuel.
Les erreurs les plus fréquentes
En résumé
À l'IS, l'amortissement transforme votre immeuble en machine à neutraliser l'impôt pendant la phase d'emprunt : sur un bien de 300 000 €, comptez une dotation annuelle de 7 000 à 8 000 € après ventilation du terrain (ici 15 %) et décomposition par composants. La méthode est exigeante — terrain non amortissable, quatre composants avec leurs durées propres, option sur les frais d'acquisition — et la contrepartie est réelle : chaque euro amorti sera repris dans la plus-value taxable à la revente. L'amortissement ne supprime pas l'impôt, il le déplace dans le temps ; encore faut-il que ce déplacement serve votre stratégie patrimoniale.