Votre SCI est à l'IR depuis sa création, votre tranche marginale d'imposition a grimpé, et chaque déclaration de revenus fonciers vous coûte plus cher que la précédente. L'option pour l'impôt sur les sociétés devient tentante : amortissement déductible, résultat imposable écrasé, imposition personnelle limitée à ce que vous distribuez.
Bonne nouvelle : basculer est simple sur le plan administratif — un courrier au bon moment suffit. Et depuis 2019, l'option n'est plus le saut sans filet qu'elle a longtemps été : elle est révocable pendant cinq ans. Mais la simplicité de la procédure ne doit pas masquer l'ampleur des conséquences : valorisation des immeubles au bilan, perte des abattements de durée acquis, obligations comptables renforcées, fiscalité de sortie transformée.
Voici, dans l'ordre, pourquoi basculer, comment faire, ce qui change immédiatement — et les situations où cette option est une erreur coûteuse.
Pourquoi basculer : les deux bons motifs
Une TMI devenue élevée. À l'IR, le résultat foncier de la SCI s'ajoute à vos revenus personnels : à 41 % de TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque euro de loyer net est taxé à 58,2 %. Reprenons notre SCI familiale type (immeuble de 300 000 €, loyers de 15 600 € par an, emprunt de 240 000 € à 3,5 %) : le résultat imposable d'environ 4 850 € coûte près de 2 823 € d'impôt par an à TMI 41 % — et cette facture augmente chaque année à mesure que les intérêts d'emprunt diminuent.
Une stratégie de capitalisation. Si les loyers servent à rembourser l'emprunt ou à financer le prochain immeuble, et non à compléter vos revenus, l'IS est taillé pour vous : grâce à l'amortissement, le résultat imposable est faible ou nul pendant des années, et tant que rien n'est distribué, aucune imposition personnelle ne se déclenche. Le comparatif complet IR contre IS chiffre cet écart selon votre TMI.
Une option désormais révocable — pendant cinq ans
C'est le changement majeur issu de la loi de finances pour 2019. L'option pour l'IS, exercée sur le fondement de l'article 239 du CGI, peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Concrètement, une SCI qui opte pour l'IS à compter de l'exercice 2026 peut y renoncer jusqu'en 2031 et revenir aux revenus fonciers.
Deux garde-fous à connaître :
- La renonciation est définitive. Une SCI qui revient à l'IR ne pourra plus jamais opter à nouveau pour l'IS. La révocabilité est un droit à l'erreur, pas un aller-retour libre.
- Au-delà du délai, l'option devient irrévocable. Passé le cinquième exercice, votre SCI est à l'IS pour toujours (hors cas de dissolution).
La renonciation obéit elle-même à un formalisme et à une date limite propres à chaque exercice (notification au service des impôts avant une échéance liée au premier acompte d'IS) ; et le retour à l'IR emporte les conséquences fiscales d'un changement de régime, qui peuvent être significatives. Si vous envisagez de révoquer, faites valider le calendrier et le chiffrage par un professionnel.
La procédure : un courrier, une échéance
L'option s'exerce par notification au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI, avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel vous souhaitez être soumis à l'IS (article 239 du CGI). Pour une SCI dont l'exercice suit l'année civile, cela signifie : avant le 31 mars 2026 pour une application dès le 1er janvier 2026.
En pratique :
- Décision des associés. Vérifiez vos statuts : l'option doit être exercée dans les conditions qu'ils prévoient ou, à défaut, avec l'accord de tous les associés. Une assemblée générale avec procès-verbal est la voie la plus sûre.
- Notification au SIE (courrier recommandé ou messagerie sécurisée de l'espace professionnel) : dénomination, adresse, identification de la société, exercice concerné, signatures conformes aux statuts.
- Ouverture d'un bilan. La SCI établit un bilan d'ouverture : les immeubles, créances, dettes et comptes courants d'associés y sont inscrits.
Ce qui change immédiatement
La réévaluation des immeubles : le « step-up » à la valeur vénale
C'est l'effet le plus intéressant — et le plus méconnu — du passage à l'IS. Au bilan d'ouverture, l'immeuble est en principe inscrit à sa valeur vénale au jour du changement de régime, et non à son prix d'achat historique. Or cette valeur d'inscription devient la base de calcul des amortissements.
Reprenons notre cas : immeuble acheté 300 000 €, valant 380 000 € au moment de l'option, huit ans plus tard. Base amortissable (hors terrain, environ 15 %) : près de 323 000 € au lieu de 255 000 €, soit une dotation annuelle d'environ 8 075 € au lieu de 6 375 €. Face à un résultat courant d'environ 4 850 €, l'amortissement neutralise l'imposition pour de longues années.
Et dans le cas général d'une SCI de location nue relevant des revenus fonciers, ce changement de régime n'entraîne pas de taxation immédiate de la plus-value latente chez les associés : les 80 000 € de valorisation acquise sous l'IR entrent dans le bilan sans frottement fiscal à ce stade. Ce traitement, favorable, tient au régime fiscal particulier des revenus fonciers ; il connaît des exceptions (activités relevant des BIC, situations mixtes) — faites confirmer votre cas avant d'opter.
La perte des abattements de durée acquis
Le revers de la médaille : à l'IS, la plus-value de cession ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Les huit années déjà écoulées sous l'IR, qui vous rapprochaient de l'exonération à 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux), sont perdues pour l'avenir. Pire : les amortissements pratiqués viendront gonfler la plus-value taxable le jour de la vente, comme le détaille notre comparatif de la plus-value immobilière IR contre IS.
À noter également : les déficits fonciers encore reportables au niveau des associés ne pourront plus s'imputer sur les résultats de la SCI passée à l'IS.
Des obligations comptables renforcées
Fini le simple suivi des encaissements. Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité d'engagement — le régime super-simplifié de l'article 302 septies A ter A du CGI permet toutefois une comptabilité de trésorerie en cours d'exercice, avec constatation des créances et dettes à la clôture —, produire un bilan et un compte de résultat, déposer chaque année une liasse fiscale (imprimés 2033 et 2065) et suivre rigoureusement les comptes courants d'associés, l'amortissement par composants et les acomptes d'IS. Un formalisme accru, mais qu'un outil de comptabilité dédié aux SCI automatise aujourd'hui très largement.
Les cas où l'option est une erreur
- Une revente est envisagée à moyen terme. Vous perdez les abattements acquis et vous exposez à la reprise des amortissements : la facture de sortie peut dépasser de plusieurs dizaines de milliers d'euros celle du régime IR.
- Votre TMI est modeste (11 %, voire 0 %). L'économie annuelle est faible ; les contraintes et la fiscalité de sortie ne sont pas compensées.
- Vous vivez des loyers. Distribuer chaque année le résultat déclenche le PFU de 30 % après l'IS : le taux global rejoint, voire dépasse, celui de l'IR pour une TMI moyenne.
- De gros travaux sont programmés. À l'IR, ils créent un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; à l'IS, cet avantage disparaît sous cette forme.
En résumé
Avant de poster le courrier au SIE, chiffrez les deux trajectoires sur votre propre dossier — détention et revente comprises.