Pendant toute la détention d'un immeuble, la SCI à l'IS semble gagner le match fiscal : l'amortissement écrase le résultat imposable quand les associés d'une SCI à l'IR paient chaque année leur TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Puis vient la revente — et le classement s'inverse, parfois brutalement.
La raison tient à deux mécaniques radicalement différentes. À l'IR, la plus-value relève du régime des particuliers, avec des abattements qui effacent progressivement l'impôt jusqu'à l'exonération totale. À l'IS, la plus-value est un résultat comme un autre : pas d'abattement, reprise de tous les amortissements déduits, IS au barème, puis flat tax si vous voulez l'argent sur votre compte personnel.
Pour mesurer l'écart réel, suivons un même immeuble sous les deux régimes : acheté 300 000 € par une SCI familiale (deux associés à 50/50), revendu 420 000 €, successivement après 15 ans, 22 ans et 30 ans de détention.
À l'IR : le régime des particuliers, avec ses abattements
Quand une SCI à l'IR (location nue) vend un immeuble, chaque associé est imposé sur sa quote-part selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Le notaire calcule, déclare (imprimé 2048-IMM) et prélève l'impôt directement sur le prix de vente.
Le calcul de la plus-value brute
Le prix d'acquisition est majoré de deux forfaits très favorables (sauf à justifier de frais réels supérieurs) :
- 7,5 % pour les frais d'acquisition, soit 22 500 € sur notre immeuble ;
- 15 % pour les travaux, applicable dès lors que l'immeuble est détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatif : 45 000 €.
Prix d'acquisition majoré : 300 000 + 22 500 + 45 000 = 367 500 €. Plus-value brute : 420 000 − 367 500 = 52 500 €.
Les abattements pour durée de détention
Deux barèmes distincts s'appliquent au-delà de la cinquième année :
- Impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année — exonération totale à 22 ans.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année — exonération totale à 30 ans.
Appliquons à nos 52 500 € de plus-value brute :
- Après 15 ans : abattement IR de 60 %, base 21 000 €, impôt 19 % = 3 990 € ; abattement PS de 16,5 %, base 43 838 €, prélèvements 17,2 % = 7 540 €. Total : environ 11 530 €.
- Après 22 ans : exonération d'impôt sur le revenu ; PS sur 72 % de la plus-value, soit environ 6 500 €.
- Après 30 ans : exonération totale, 0 €.
Une surtaxe de 2 % à 6 % frappe par ailleurs les plus-values imposables (après abattement) excédant 50 000 € — seuil apprécié, pour une SCI, au niveau de la quote-part de chaque associé. Ici, 10 500 € par associé après 15 ans : nous en sommes loin, mais gardez ce seuil en tête pour les immeubles à forte valorisation.
À l'IS : reprise des amortissements, barème, puis flat tax
À l'IS, oubliez tout ce qui précède : ni forfaits, ni abattements de durée. La plus-value taxable est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) de l'immeuble — c'est-à-dire son prix d'origine diminué de tous les amortissements pratiqués. Chaque euro d'amortissement déduit pendant la détention revient donc dans la base taxable : c'est la fameuse « reprise ».
Sur notre immeuble, la base amortissable est d'environ 255 000 € (terrain exclu, environ 15 % de la valeur), amortie par composants à environ 6 375 € par an.
- Après 15 ans : amortissements cumulés ≈ 95 600 €, VNC ≈ 204 400 €. Plus-value : 420 000 − 204 400 = 215 600 €. IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà, en supposant ce résultat isolé) : environ 49 700 €.
- Après 22 ans : amortissements ≈ 140 300 €, VNC ≈ 159 700 €, plus-value ≈ 260 300 €. IS : environ 60 800 €.
- Après 30 ans : amortissements ≈ 191 300 €, VNC ≈ 108 700 €, plus-value ≈ 311 300 €. IS : environ 73 600 €.
Notez le paradoxe : la plus-value fiscale (215 600 € à 15 ans) dépasse largement le gain économique réel (120 000 €), précisément parce qu'elle réintègre les amortissements qui ont allégé l'impôt pendant la détention.
Et pour toucher l'argent : le PFU s'ajoute
L'IS payé, le produit net de la vente appartient encore à la société. Pour le verser aux associés, il faut distribuer des dividendes, imposés au PFU de 30 % (ou, sur option globale, au barème). Après 15 ans : 215 600 − 49 700 = 165 900 € distribuables, soit 49 800 € de flat tax supplémentaire. Coût total : environ 99 400 € — contre 11 530 € à l'IR à durée égale.
| Durée de détention | IR : impôt total (19 % + PS) | IS : impôt société seul | IS : total si distribution (IS + PFU) |
|---|---|---|---|
| 15 ans | ≈ 11 500 € | ≈ 49 700 € | ≈ 99 400 € |
| 22 ans | ≈ 6 500 € | ≈ 60 800 € | ≈ 120 600 € |
| 30 ans | 0 € | ≈ 73 600 € | ≈ 144 900 € |
Le croisement : où se situe le point de bascule ?
Faut-il en conclure que l'IS est toujours perdant ? Non — car le tableau ci-dessus ne montre que la sortie. Pendant la détention, la même SCI paie à l'IR, sur notre cas type (loyers de 15 600 €, emprunt de 240 000 € à 3,5 %), environ 2 300 € d'impôt par an à TMI 30 % — et davantage chaque année à mesure que les intérêts diminuent — quand la SCI à l'IS ne paie souvent rien grâce à l'amortissement.
Le raisonnement complet ressemble donc à ceci, pour une TMI de 30 % :
- Économie IS pendant la détention : de l'ordre de 2 300 à 5 000 € par an selon l'avancement de l'emprunt, soit grossièrement 50 000 à 80 000 € cumulés sur 22 ans — à condition de capitaliser (ne pas distribuer).
- Surcoût IS à la revente après 22 ans : environ 54 000 € hors distribution (60 800 € contre 6 500 €)… mais plus de 114 000 € si le produit de la vente est distribué.
La conclusion s'impose d'elle-même : l'IS gagne pendant la détention, l'IR gagne à la revente longue — et l'arbitrage final dépend de deux variables personnelles : votre TMI (plus elle est haute, plus l'économie annuelle de l'IS pèse lourd) et surtout votre intention de sortie. Une SCI patrimoniale qui revendra pour partager le prix entre associés a rarement intérêt à l'IS ; une SCI qui capitalise, réinvestit et ne distribue pas — voire transmet les parts sans vendre l'immeuble — peut y trouver durablement son compte. Notre guide IR ou IS : comment choisir reprend l'ensemble des critères, et si votre SCI est déjà à l'IR, mesurez bien ces conséquences avant tout passage à l'IS : les abattements de durée déjà acquis seraient perdus.
Précision utile : ces ordres de grandeur reposent sur les règles 2026 et sur un cas simplifié (résultat de cession isolé, taux réduit d'IS applicable, aucune moins-value reportable). Une opération réelle — lots multiples, travaux capitalisés, compte courant important — mérite un chiffrage sur mesure, le cas échéant avec un professionnel.
En résumé
Pour situer votre propre point de bascule, testez vos chiffres — prix d'achat, valorisation espérée, durée de détention — sur les deux régimes.